في ظل اختلاف القراءات إثر التعديلات الجديدة لقانون ضريبة الدخل، استطلع “مصراوي” آراء عدد من خبراء الضرائب والمحاسبة الضريبية للوقوف على القواعد الحالية وما قد يتغير بعد صدور اللائحة التنفيذية والتعليمات التطبيقية، والإجابة عن أبرز الأسئلة التي تشغل ملاك العقارات.
وافق مجلس النواب، خلال جلسته العامة في 29 يونيو الماضي، من حيث المبدأ على مشروع القانون المقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل، في إطار الحزمة الثانية من التسهيلات الضريبية.
اقرأ ايضا:.
مجلس النواب يوافق على تعديل قانون الضريبة على الدخل.
أثارت بعض التعديلات الأخيرة تساؤلات واسعة بين المواطنين والمتعاملين في سوق العقارات حول مصير ضريبة التصرفات العقارية وحدود الفصل بينها وبين النشاط التجاري.
وتصدر سؤالان المشهد: متى يُعد بيع العقار مجرد “تصرف عقاري” يخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5%؟ ومتى تعتبر مصلحة الضرائب أن البيع تحول إلى نشاط تجاري؟
كما برزت تساؤلات أخرى حول حالات الإعفاء من الضريبة، وما إذا كانت تشمل التصرفات بين أفراد الأسرة، فضلًا عن الإجراءات التي تتبعها مصلحة الضرائب لتحديد طبيعة النشاط.
ضريبة التصرفات العقارية بين العادي والتجارة
يقول الهادي إبراهيم الخبير الضريبي إن ضريبة التصرفات العقارية تختلف عن الضريبة الناتجة عن ممارسة نشاط تجاري في مجال الاستثمار العقاري.
يوضح أن بيع الشخص لعقار يملكه يعد في الأصل “تصرفًا عقاريًا” يخضع لضريبة مقطوعة قدرها 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، بينما يتحول الأمر إلى نشاط تجاري إذا تكرر البيع والشراء بصورة تعكس ممارسة الاستثمار العقاري.
ويضيف لـ”مصراوي” أن تكرار عمليات بيع وشراء العقارات يجعل مصلحة الضرائب تنظر إلى النشاط باعتباره استثمارًا عقاريًا وليس مجرد تصرف في ملكية شخصية، مما يؤدي إلى خضوعه لأحكام ضريبة الدخل باعتباره نشاطًا تجاريًا، حيث يتم احتساب الضريبة على أرباح النشاط وفقًا للشرائح الضريبية المقررة.
ويشير الخبير الضريبي إلى أن ضريبة التصرفات العقارية تُحسب بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة البيع؛ فعلى سبيل المثال إذا بلغت قيمة العقار مليون جنيه، فإن الضريبة المستحقة تبلغ 25 ألف جنيه. بينما في حالة اعتبار النشاط استثمارًا عقاريًا يتم تجميع جميع التصرفات التي تمت خلال العام ثم احتساب صافي الأرباح وإخضاعها للضريبة وفقًا لقواعد ضريبة الدخل.
اقرأ ايضا:.
بعد موافقة البرلمان.. “الضرائب” تستحدث بطاقة مؤقتة لـ8 أشهر لتأسيس المشاريع.
التصرفات العقارية.. في رواية أخرى
من ناحيته، يقول محمد عبد المعطي الخبير الضريبي إن التعديلات الجديدة لقانون التسهيلات الضريبية تتجه إلى إنهاء الجدل بشأن التفرقة بين التصرف العقاري العادي والاستثمار العقاري للأشخاص الطبيعيين. موضحًا أن أي بيع لعقار سيُعامل باعتباره “تصرفًا عقاريًا واحدًا” ولن يُصنّف باعتباره نشاطًا للاستثمار العقاري.
ويضيف لـ”مصراوي” أن هذا التوجه يأتي في إطار التعديلات التي وافق عليها مجلس النواب ومن المنتظر استكمال إجراءات إصدارها. مشيرًا إلى أن مفهوم الاستثمار العقاري بالنسبة للأفراد لن يكون قائمًا بالشكل السابق، وإنما سيقتصر النشاط الاستثماري العقاري على الكيانات المنظمة أي الشركات التي تمارس نشاط الاستثمار العقاري.
يوضح عبد المعطي أن الشخص الطبيعي حتى إذا قام بأكثر من عملية بيع أو شراء لعقارات فإن الاتجاه الحالي في التعديلات هو اعتبار هذه التصرفات “تصرفًا عقاريًا واحدًا”. مشيرًا إلى أن الضوابط التفصيلية والآليات التنفيذية لتطبيق هذا الأمر لم تصدر بعد، وبالتالي فإن الصورة النهائية ليست معروفة حتى الآن وستتحدد عقب صدور التعليمات التنفيذية من مصلحة الضرائب.
اقرأ ايضا:.
الضرائب: توحيد نسبة 2.5% على التصرفات العقارية وإعفاء كامل للأقارب الدرجة الأولى.
التصرفات العقارية متفق عليها
يتفق شريف المنير المستشار الضريبي مع الهادي إبراهيم على أن التعديلات للقانون لا تتضمن حسب اطلاعه أي تغيير في الأحكام المنظمة لضريبة التصرفات العقارية أو المعايير التي تفرق بين التصرف العقاري العادي والنشاط التجاري. موضحًا أن التعديلات انصبّت على ملفات أخرى تتعلق بالضريبة العقارية على الوحدات والعقارات.
يوضح المنير لـ”مصراوي” أن القواعد المطبقة حاليًا تقضي بخضوع التصرف العقاري لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% بينما يتحول الأمر إلى نشاط تجاري حال تحقق اعتياد البيع وهو ما يترتب عليه الخضوع لأحكام ضريبة الدخل باعتباره نشاطًا تجاريًا.
يضيف أن القانون رقم 91 لسنة 2005 ألغى إعفاء أول تصرف عقاري من الضريبة، مشيرًا إلى أن اعتبار التصرف نشاطًا تجاريًا يوجب احتساب الضريبة بطريقة مختلفة عن ضريبة التصرفات العقارية.
وأوضح المنير أن مصلحة الضرائب تعتمد للعقارات المبنية نسبة ربح تقديرية تبلغ 16% من قيمة التصرف ثم تُخضع هذا الربح لسعر الضريبة الأعلى 27.5% (أيًّا كانت الشريحة) مما يجعل العبء الضريبي الفعلي يقارب 4.4% من قيمة البيع بينما تستغرق 2.5% فقط للتصرفات العقارية.
يضرب مثالاً: في حالة بيع عقار بقيمة مليون جنيه فإن ضريبة التصرفات العقارية تبلغ 25 ألف جنيه بينما إذا اعتبر التصرف نشاطاً تجارياً فقد تصل الضريبة إلى نحو 44 ألف جنيه وفقاً لآلية الحساب الحالية.
اقرأ ايضا:.
S وج.. ماذا تتضمن تعديلات قانون الضريبة على الدخل؟
كيف يتم إثبات التصرفات العقارية غير التجارية؟
فيما يتعلق بإثبات أن التصرف لا يمثل نشاطاً تجارياً، يوضح الهادي إبراهيم أنه لا تطلب مصلحة الضرائب مستندات خاصة بخلاف عقد البيع حيث يتقدم الممول بالعقد إلى المأمورية الضريبية المختصة بمحل إقامته مصحوباً بصورة بطاقة الرقم القومي.
بينما يتم فتح ملف ضريبي لإثبات الواقعة وسداد الضريبة المستحقة مشيراً إلى أن فتح الملف يعد إجراءً تنظيمياً لتسجيل المعاملة على منظومة مصلحة الضرائب.
وأوضح أن الملف يظل قائمًّا وفي حال إجراء تصرفات جديدة تظهر بيانات الممول على النظام الإلكتروني للمصلحة مما يسمح بمتابعة جميع تعاملاته الضريبية.
Additionally, adds Ibrahim that property transfer tax is usually linked to the taxpayer’s place of residence, while in cases of practicing real estate investment activity, the jurisdiction falls to the authority related to the place of business activity, noting that the electronic tax authority system links taxpayer data across the country.